文/乐居财经研究院  严明会

3月15日，“2025年中国物业服务满意度百强企业”名单揭晓。

其中，位列前十的是：万科物业 （94.78）、 绿城服务（94.38）、 融创服务（94.29）、 招商积余（93.96）、 龙湖智创生活（93.63）、 金地智慧服务（93.49）、 保利物业（93.28）、 鑫苑服务（92.89）、 雅生活服务（92.58）、新城悦服务（91.91）。

在“3.15国际消费者权益日”前夕，由乐居财经发起的“2024中国物业服务满意度调查”自2月24日启动。调查以线上问卷评分形式开展，线下物业企业动员参与调查，涉及住宅、公建、医院、商业、学校等物业服务企业。

物业服务满意度百强企业平均分值82.23

物业服务是万家灯火的守护者，更是社会治理的神经末梢。作为千家万户安居乐业的基石，物业服务与群众日常生活、获得感幸福感休戚相关。

2025 年全国两会期间，物业行业成为代表委员关注的民生热点之一，主要聚焦于物业管理规范化、服务质量提升及基层治理融合等方向。全国人大代表陈卫国提交《关于修订〈物业管理条例〉的建议》，旨在进一步规范物业管理行为，提升物业服务质量，为基层治理夯实社区基石。他提出扩大管理范围、优化业主自治机制、规范服务与收费、强化物业维护四点核心内容。

同期，进行的十五天“2025年度物业服务满意度”线上调查中，共收到有效问卷超13.2万份，涉及物业公司3652家，小区总数2691个。从企业和网友参与度可见，物管行业一如既往受到居高不下的关注热度。

榜单显示，上榜物业服务满意度最高得分为94.78，最低得分为68.94，百强企业物业服务满意度的平均得分82.23，同比上涨3.28%。两端分化呈现趋势，其中51家企业得分高于均值水平。物业服务满意度得分在90分以上的共有15家企业；得分在80-90分共有42家企业；得分在80分及以下共有43家企业。

深耕物业行业，凭借高品质的服务水准逐步落地，万科物业、绿城服务、融创服务、龙湖智创生活和保利物业连续三年位列榜单前十。金地智慧服务、雅生活服务和新城悦服务蝉联两届榜位前十。今年凭借物业服务满意度调查，新晋前十榜位是招商积余和鑫苑服务。

有意思的是，榜单10到20名企业分别是：时代邻里、金茂服务、中海物业、彩生活、长城物业、永升服务、远洋服务、合景悠活、世茂服务、越秀服务。它们不仅具备全周期服务能力，还具有很强的增值服务与业态延伸能力。事实上，与前十名的得分差距很小，可见行业头部在基础服务效能上竞争激烈。

国家统计局第五次全国经济普查公报，截至2023年末，全国纯物业管理企业数量为37.5 万家，从业人员达854.3万人。乐居财经研究院统计，2024年TOP100物业企业管理面积占比超四成，行业集中度提升。

可见，即便是物业服务满意度得分在80分以下的百强物企，能够脱颖而出，说明无论是在投资者、服务业主，还是同行眼中，均有一定的口碑和管理能力，还具备很强的向上成长空间。

“好房子+人工智能”为物业服务定基调

2024年，《产业结构调整指导目录（2024年本）》将物业服务纳入到鼓励类商务服务业，进一步明确了物业服务的发展方向和定位。

今年政府工作报告明确了2025年政府工作任务，如提振消费、扩大内需，推进城镇化与区域协调发展、城市更新及老旧小区改造，发展居家养老，打造“好房子”，推进“人工智能+”等，这些部署为物业行业发展清晰指明方向。

好房子是 “硬件”（建筑质量、户型）与 “软件”（服务、社区氛围）的结合体，而物业服务满意度，成为衡量房子长期价值的重要指标。

乐居财经研究院调查发现，为了提升服务满意度和降本增效，2024年，超过90%以上的头部物业企业高度关注AI大模型的行业落地，四成以上企业已将其应用于具体业务场景，尤其在数字化管理取得实质性突破。

比如万科物业通过 AI 大模型与数字化技术，在设备管理、服务流程、社区治理及内部运营等多维度实现了效率提升与服务创新，形成了 “智能硬件 + 远程运营 + 人的服务” 的闭环模式。万科物业建立武汉数字运营中心，实现对全国 2000 余个小区设备房的远程监控，通过传感器实时采集设备运行数据，结合 AI 算法预判异常（如消防水箱水位预警），并自动派发工单，减少人工巡检成本，提升响应速度。

万科物业的“凤梨一号” 自助终端，更是覆盖全国近 2000 个小区，支持门禁卡办理、缴费、报修等 20 余项业务，突破传统服务时间限制，提供 7×24 小时服务。老年用户可通过 “共享屏幕” 功能获得远程人工指导，提升使用便捷性。

绿城服务通过 AI 大模型与数字化技术的应用，在客服、收费、组织管理、科技服务等多个方面实现了创新与突破，提升了服务效率和质量。绿城服务借助钉钉低代码平台和 AI 助理，开发出了具有行业特性的 AI 工具。该工具将企业 30 年沉淀的知识数据资产充分利用起来，能够为一万余名管家提供处理保洁服务不满意、业主不交物业管理费等问题的解决方案。这不仅推进了服务的标准化，还贯彻了企业以人为本的文化理念，让管家在遇到困难时能随时获得支持。此外，绿城服务携手蚂蚁集团、饿了么推出了支付宝 “碰一下开门”方案，通过该方案，外卖骑手入园登记时间从原来的 20 - 30 秒大幅缩短至 3 秒，显著提升了通行效率。

融创服务通过 “数据驱动 + 场景创新 + 生态协同” 模式，构建了覆盖社区服务、客户管理、运营效率的数字化闭环。融创服务在全国 45 个核心城市落地智慧社区，集成智能门禁、安防监控、环境监测等系统，实现园区通行效率提升 50%。同时，试点全屋智能场景联动，通过物联网设备自动调节家居状态（如温控、照明），提升业主居住体验。

此外，榜单前十位的其他物管企业，也均掌握有在 AI 大模型与数字化管理领域的探索成果，成为他们在行业中能脱颖而出的一种招牌。比如招商积余的“招小巡” 智慧巡检机器人，龙湖智创生活的苍鸾智慧楼宇管理系统，金地智慧服务的天枢・智慧空间操作系统，保利物业的公服全域化信息系统，鑫苑服务的数字化 MSP 模型和鑫 Meta2.0 元宇宙平台，雅生活服务的城市大管家，新城悦服务的 “智慧社区” 系统 ......这些成果不仅提升了服务效率与业主体验，更为物业行业数字化转型提供了可复制的实践路径。

物企走向助力基层治理与城市更新之路

2025 年两会对物业行业的表述凸显 “法治化、透明化、基层化” 三大方向，通过修订法规、强化监管、推动自治与服务创新，旨在解决行业痛点，提升居民生活品质。

代表委员强调物业管理需与社区治理深度融合，通过 “微自治” 撬动基层治理 “大格局”，如北京东城区试点区域化物业管理机制，解决老旧小区服务缺失问题。政府工作报告明确持续推进城市更新，老旧小区加装电梯、停车位改造等被纳入政策重点，要求优化维修资金使用流程，提升居民获得感。

政府工作报告提出 “提升社会治理效能”，要求物业行业从传统 “保安 + 保洁” 模式向多元化服务（如养老、托幼）升级。

公开资料显示，2018-2023年，物业管理企业数量增长59.8%，从业人员增长34.1%，显示行业规模持续扩大。不过行业同样避不开因发展而存在的一些问题。

全国政协委员彭静建议构建透明定价体系，要求物业企业公开成本明细，引入第三方评估监理机制，并推动《物业管理条例》修订以明确信息披露义务。重庆市政协委员戚谊熙提出试点 “薪酬模式”，通过业主共有资金池支取管理费和合理利润，实现物业服务全周期透明化。

在榜单梳理中，不难发现最近两年物业并购案例相比前几年要少很多，且头部企业以小规模收购为主，注重核心区域布局与协同效应。最近两年大笔收购的典型案例包括：中梁百悦智佳2024年已成为碧桂园服务集团全资子公司、华润万象生活则以24.85亿元收购中南服务全部股权。物企并购的核心痛点在于 “规模扩张” 与 “质量提升” 的平衡，需通过系统化整合能力实现协同效应，否则可能陷入 “规模陷阱”，导致口碑下滑、资源浪费与业绩拖累。

未来，物业企业的商机更是有赖于跟着政策导向，向规范化、智慧化、多元化方向转型，同时积极参与社区治理，助力基层社会治理现代化。

2025年中国物业服务满意度调查坚持反映物业企业的服务管理情况，囊括人工和AI工具下的保洁、保安、维修、停车、增值服务、物业费用等服务效能，共计六大类项20道题。最终满意度榜单以问卷分数（占比70%）、样本覆盖度分数（占比20%）、品牌曝光度分数（占比10%）并综合过去一年累计数据加权得出。其中，样本覆盖度分数指调查问卷参与受众的广度与深度；品牌曝光度分数指企业品牌媒体搜索曝光度。

从2020年开始，“中国物业服务满意度调查”已经进行了六年。由乐居财经研究院发布的《中国物业服务满意度百强企业》持续在每年3月15日同步推出，并通过物业直通车长期关注业主们对物管企业的评价。

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