215轮+7.76亿+溢价22%!中铁建地产夺下通州梨园低密宅地

金融财经
2025 04-30 02:38:23
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北京进深 徐迪 4月29日,通州梨园6007地块土拍落槌。

中铁建地产以7.755亿元摘得该地块,楼面价3.58万元/㎡,溢价率21.94%。

开拍之前,已有三家房企发出招标计划,地块热度可想而知。

参与现场竞拍的房企有:招商蛇口、中铁建地产、能建城发、芜湖康润。

尽管只有4家,但是64万元的阶梯价让这场土拍显得异常激烈。

前期举牌速度非常快,100轮举牌用了不到半小时。

最终,经过215轮叫价,中铁建地产应下最高报价,地块楼面价楼超过了本月初成交的八里桥河景地块(3.12万元/㎡)。

参拍企业中,芜湖康润非常眼生。

天眼查显示,芜湖市康润房地产有限公司成立于2021年4月7日,注册资本2000万元,法定代表人、总经理为邓亮。

公司由江苏怡康控股集团100%持股,背后老板是俞渊琼和王媛。

江苏怡康为常州老牌民营房企,是集房地产开发、商业地产经营、酒店运营、物业管理、幼教事业等多元化综合性集团公司。

值得一提的是,江苏怡康是龙湖的老搭档,曾在南京合作开发过龙湖怡康舜山府,在运河新城开发了龙湖怡康湖城大境项目。

其余3家参拍房企此前已就梨园6007地块发出招标计划。

通州梨园6007地块隔壁的6001地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目,招商蛇口拿地或意在开发云璟揽阅二期。

近年来,招商蛇口频频落子通州,除云璟揽阅外,目前通州的在售新盘还有招商璀璨时代和招商璀璨公元,以及本月初刚竞得的八里桥河景项目。

如果说通州是招商蛇口的福地,那中铁建地产此次表现出的拿地意向,则透露出了重回北京的信号。

2024年,中国铁建房地产业务销售金额951.45亿元,在全国房企中排名第13位。 尽管在年报中,提到的房地产业务重点布局城市包括北京,但近两年中国铁建并没在北京拿地

它上一次在北京拿地还是2022年5月中铁建地产联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块,开发了宸悦国际,当年9月底开盘,2023年售罄,成交均价5万/元左右,2024年10月底完成交付。

截至2024年底,中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中,离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目,其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。 

而在2024年,中铁建地产销售额排名前十的项目,只有太原的花语堂一个项目位于环渤海区域。

补仓北京,梨园6007地块3万多平米的建筑规模,恰是一次风险可控的选择。

去年9月20日,隔壁云璟揽阅所在的6001地块正式挂牌时,“多规合一函”中涉及两幅子地块,6001居住用地和0133多功能用地。

其中6001建面不到3.5万㎡,0133建面接近4万㎡,这两块地如果打包出让,相当于做个商办项目,配建个住宅。

最终,只有6001住宅地块单独上架,并于一个月后被招商蛇口以底价9.92亿元摘得,开发为云璟揽阅。

云璟揽阅楼面价只有2.86万/㎡。

而0133多功能用地则摇身一变,成为6007地块,并以3.58万元/㎡的价格成交。

通州梨园6007地块随编号一同调整的还有:

1、用地性质:F3其他类多功能用地→R2二类居住用地;

2、用地规模:由1.29公顷调降至1.27公顷;地上建面则由3.99万平方米调降至2.16万平方米;

3、建筑高度:取消60米上限,统一调整至45米限高

4、容积率随之发生巨大变化,由原来的3.08,骤降至1.7

比云璟揽阅2.17的密度还低,在整个通州,这个容积率的纯住宅用地不多。

云璟揽阅住宅总建面约3.48万平方米,规划有367套房源。6007地块2.16万的建筑规模,预计将供应200套住宅。

出让文件中,关于通州梨园6007地块的建筑设计提出了若干要求:

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料,鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料,东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划,规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区,配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化,允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道,北京城市副中心0303街区,地处东五环至东六环之间,紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区,梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟,有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区);梨园镇中心小学、史家小学(通州分校)、育才学校;贵友大厦(通州店)等。

板块内新盘较多,能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府,还有刚开盘的云璟揽阅等,指导价均为6.2万/㎡,实际成交价都不到6万。

1、能建·京玥兰园(东春台家园)

2023年2月18日开盘,共586套住宅,刚需为主,主力84-113㎡三居和57-80㎡两居,少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日,网签487套,去化率83%,成交均价约5.5万/㎡

2、招商蛇口·璀璨公元(璀璨雅苑)

属于刚改/改善盘,建面120以上房源占比较多。2023年8月20日281套期房开盘,主力89-142㎡三居四居;2024年12月14日,现房部分开盘,共280套,主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签415套,去化率约74%,成交均价5.73万/㎡,是当前板块流速最快的新盘。

3、新城基业·颐瑞府(颐瑞家园)

2023年12月3日开盘,共172套住宅,纯改善户型,主力为136-178㎡四居,另有134-144㎡三居及少量220㎡左右复式户型。

目前网签56套,去化约三成,成交价5.96万/㎡,价位较高,相应的去化也较为缓慢。

随着云璟揽阅的入市,颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅(璟云雅苑)

规划12栋5-16层洋房+小高层,2月22日及4月1日两批次取证,共计367套房源,主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前网签137套,去化率超37%,成交均价约5.9万元/㎡

定位也是刚需/首改产品,但户型上够得上四代宅标准:南向通面宽开敞阳台;北面有设备平台;部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送,实际使用率不低。

The End
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